Werkwijze

Ons vastgoedontwikkelingsproces gaat uit van een uitgebreide voorbereiding en is gericht op een probleemloze uitvoering. Opdrachtgevers willen een vroegtijdig inzicht in de praktische en economische consequenties van hun wensen en keuzes en daarmee grip op de stichtings- en exploitatiekosten. Om deze reden faseren wij het ontwerp- en bouwproces als volgt:

De initiatieffase is de eerste fase van het vastgoedontwikkelingsproces. Hierin inventariseren en analyseren we de plannen van de opdrachtgever op bouwkundige, economische en juridisch-planologische haalbaarheid en geven richting aan het ontwerp- en bouwproces.

Nadat de planinventarisatie is afgerond beginnen we met de ontwerpfase. In de ontwerpfase werkt een conceptarchitect een functioneel-ruimtelijk programma van eisen, een structuurontwerp en een elementen- en exploitatieraming uit. Deze onderdelen vormen samen een integraal vastgoedplan. Op basis hiervan kan de aanvraagprocedure voor de omgevingsvergunning worden gestart en kan men de ontvankelijkheidsverklaring ontvangen.

Het functioneel-ruimtelijk programma van eisen is het startpunt voor het ontwerpproces waarin de randvoorwaarden voor kenmerken en onderlinge verhoudingen in de ruimtebehoefte, gebruikscomfort en verbruiksprestaties worden vastgelegd.

In het structuurontwerp wordt de structuurvisie voor het gebouw uitgewerkt. Dit is de basis en bevat ontwerpinformatie voor het voorlopig en definitief ontwerp in de uitvoeringsfase.

De elementen- en exploitatieraming is de financiële paragraaf van het plan waarmee kosteninvloed kan worden uitgeoefend. In deze raming worden zowel de uitvoeringskosten als de onderhouds- en verbruikskosten gespecificeerd.

Voor het realiseren van het integraal vastgoedplan is de volgende stap in het vastgoedontwikkelingsproces het selecteren en contracteren van de ontwerpende (design contractor) en uitvoerende partij (build contractor).

De design contractor (de projectarchitect) krijgt opdracht om de nog schematische omschrijving van het vastgoedobject zoals vastgelegd in het functioneel-ruimtelijke programma van eisen en structuurontwerp te detailleren en te vertalen naar een voorlopig en definitief ontwerp. Het voorlopig en definitief ontwerp voorzien in de ruimtelijke en esthetische vormgeving. Daarmee draagt de projectarchitect zorg voor de ontwerp- en werktekeningen met bijbehorende constructie- en installatieberekeningen en materiaallijsten. Op basis van deze informatie kan de omgevingsvergunning worden verstrekt.

De build contractor krijgt opdracht om op basis van het definitief ontwerp het object daadwerkelijk te realiseren en het werk uit te voeren.

Onze aanpak leidt tot een tweetal interessante opties in het contractvormingsproces. Bij general contracting neemt één onderneming (de general contractor) de volledige coördinatie in de uitvoeringsfase van design en build op zich en draagt daarvoor ongedeelde verantwoordelijkheid. De general contractor staat contractueel tussen de opdrachtgever en de uitvoerende partijen die door hem worden geselecteerd en gecontracteerd. Bij functionele aanbesteding vormen de prestatie-eisen het uitgangspunt, in tegenstelling tot de veelal gebruikelijke wijze van aanbesteding waarbij omschreven wordt hoe een gewenste prestatie moet worden gerealiseerd.

Nadat het contractvormingsproces heeft plaatsgevonden kan worden gestart met de uitvoering. In de uitvoeringsfase worden twee deelfasen onderscheiden. In de designfase werken de projectarchitect en –adviseurs de plannen gedetailleerd uit en leveren deze uitvoeringsgereed op. In de buildfase operationaliseert de aannemer het werk en draagt hiertoe zorg voor de werkvoorbereiding, productie, assemblage en afwerking op locatie.

Na oplevering begint de beheer- en onderhoudsfase. Hierbij gaat het om het optimaal beheren van het gebouw en de daarmee verbonden prestaties, risico’s en (her)investeringen. Hiertoe wordt een meerjarenonderhoudsplan opgesteld, het energieverbruik gevolgd en de gebruikerstevredenheid gemeten.